tel: +48 782 981 322

Zadatek i zaliczka

ZADATEK W UMOWACH PRZEDWSTĘPNYCH – często nieumyślnie mylony z zaliczką, która ma jednak zupełnie inne skutki..

Gdy zakup nieruchomości musi być poprzedzony umową przedwstępną, kupujący wpłaca sprzedającemu określoną (wcześniej między nimi ustaloną) kwotę, która przy umowie przeniesienia własności zaliczana będzie na poczet ceny mieszkania lub domu. To od nas zależy czy ta kwota będzie nazwana w umowie zaliczką czy zadatkiem. Jaka jest zatem różnica?

ZALICZKA – nie ma uregulowania w Kodeksie Cywilnym i zwyczajowo zwracana jest Kupującemu w sytuacji jeśli do umowy nie dojdzie (nie ważne z czyjej winy).

ZADATEK -> zadatek ma swoje uregulowanie w §1 art. 394 Kodeksu Cywilnego. Według tego zapisu można przyjąć dwa scenariusze:
A) Kupujący rozmyślił się / nie otrzymał kredytu/ znalazł nieruchomość w korzystniejszej cenie – wtedy sprzedający zachowuje wpłacony wcześniej zadatek.
B) Sprzedający dostał lepszą ofertę/ nie może wywiązać się z warunków umowy – wtedy sprzedający zwraca kupującemu dwukrotność wpłaconego zadatku. Kupujący zazwyczaj zwracają uwagę, aby wartość wpłaconego zadatku była na tyle wysoka, aby nie opłacało się sprzedającemu rozwiązać umowy na przykład ze względu na lepszą ofertę od innego klienta.

W obu przypadkach zadatek dyscyplinuje strony umowy oraz rekompensuje stracony czas i poniesione koszty jeśli do umowy nie doszło z winy drugiej strony, a zatem ma charakter odszkodowawczy. Różnica polega na tym, że w przeciwieństwie do odszkodowania, nie musimy wykazywać wysokości poniesionej szkody.

‼️Uwaga:
1️⃣ Zadatek musi zostać faktycznie przekazany, aby powyższe zasady skutecznie zadziałały. Jeśli zadatek nie zostanie wpłacony, umowa w dalszym ciągu funkcjonuje, a oferta w sensie rynkowym jest zablokowana. Najczęściej zadatek przekazywany jest w gotówce podczas podpisywania umowy, na której kwituje się odbiór zadatku. Dopuszcza się płatność przelewem, jednak warto w takiej sytuacji zastrzec w umowie prawo odstąpienia na wypadek braku wpłaty zadatku w określonym terminie.

2️⃣ Prawo odstąpienia od umowy i zachowania zadatku lub żądania dwukrotności zadatku nie będzie przysługiwało w sytuacji jeśli:
– umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron
– do umowy nie doszło ze względu na okoliczności za które nie jest odpowiedzialna żadna ze stron
– do umowy nie doszło z winy obu stron.

3️⃣ Zgodnie z §1 art. 394 Kodeksu Cywilnego zadatek może być opisany w umowie również w inny sposób niż zostało to przyjęte Kodeksie Cywilnym. Ta swoboda pozwala na dostosowanie zapisów umowy do konkretnej sytuacji. Np jeśli Kupujący boi się wpłaty w formie zadatku bo nie jest pewien czy otrzyma kredyt – w takiej sytuacji sprzedający może pójść na kompromis i zaproponować zapis, który mówi o tym, że w tej jednej sytuacji zadatek może być potraktowany jako zaliczka (a więc zostanie w całości zwrócony kupującemu). Podobnych wyjątków może być wiele, wszystko zależy od toku negocjacji i porozumienia stron.